サブリース契約の危険性

所有する不動産物件を貸し出して家賃収入を得ようとする場合、大きく分けて「管理委託契約」と「サブリース契約」がある。

「管理委託契約」とは、管理業務を委託しているだけで賃貸借契約は貸主と借主の間で結ぶことになる。

「サブリース契約」の場合だと、貸主と不動産会社が賃貸借契約（マスターリース契約ともいう）を締結し、不動産会社が貸主となって借主に転貸する契約形態になる。

サブリース契約には、空室時の賃料保証が付いているものと付いていないものがある。

不動産投資で、マンション投資。特にワンルームマンションの投資で、サブリース契約がされていると解約がなかなかできなかったりで資産形成とは程遠いことになることが多いという。

まして、住宅ローンで購入したマンションの場合、居住していないことが銀行にばれると一括返済か、通常の貸付金利になるなどして、金額によっては破綻することもある。

だからと言って売れば、よほど不動産価格が上昇していない限り損失が出る。その損失は一括で払わなければならない。しかも、5年以上所有していないと税率が高くなる。

あるいは、親の不動産資産を相続するような場合で、相続税を逃れるためにマンションを建てて借金にすれば相続税から逃れられるというような提案がされる場合がある。多くの場合、サブリース契約を進め、かつ、家賃保証までするようなことがある。

相手がまともに空室があろうが家賃を払ってくれればいいのだけれど、経営がうまくいかなくなって破綻すると、オーナーには借金だけが残ることとなる。

サブリースを請け負うのはデベロッパーの子会社にしてあることが多く、一生懸命やって破綻するのか、破綻が最初から考えられていたのかはわからないけれど、景気が陰ると破綻してしまうことが少なくない。

中国でも不動産投資はだんだんやばくなっているようだし、日本でも、一部のエリアを除けば不動産価格が上昇することは望みようがないわけで、投資としてはそれほど魅力があるようには思えない。23区内のマンション価格は高騰しているというけれど、そろそろ頭打ちだし、そもそも高くて自己資金なしには買えそうにない。

この手の話の前後に、詐欺とするなら「ポンジ・スキーム」というのがあって、お金を出せば、それを運用して利益還元をするみたいな話に近い方法を、法の目をかいくぐって合法化して楽して儲けたい人間をカモにする詐欺・詐欺もどきの話が「投資」には多い。